Neste artigo, você vai entender tudo o que precisa saber sobre Como Avaliar Um FII (Fundo de Investimento Imobiliário).

Imóveis sempre foram considerados um investimento mais conservador e que oferece boas rentabilidades.

Antigamente (e ainda hoje) investir em imóveis é excludente, devido as barreiras de entrada presentes nas operações de compra e venda desses ativos.

Comprar e vender imóveis quase nunca é algo rápido e envolve grandes quantias de dinheiro, criando pré-requisitos que nem todas as pessoas são capazes de cumprir.

No entanto, hoje estamos vendo no Brasil a ascensão de uma outra classe de ativos relacionada ao ramo imobiliário, são os Fundos Imobiliários. Por isso, neste artigo vamos falar sobre Como Avaliar Um FII (Fundo de Investimento Imobiliário).

como avaliar um fii

De maneira geral, os imóveis além de possuírem grande potencial de valorização, proporcionam bons rendimentos através do aluguel, o que os torna interessantes de serem colocados em uma Carteira de Investimentos bem diversificada.

O Que São Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários são fundos de investimento, isto é, a junção de recursos de muitas pessoas, destinados a investir em ativos relacionados aos mercados imobiliários. Esses recursos ficam sob a responsabilidade de um Gestor.

Como existe uma infinidade de ativos ligados ao mercado imobiliários, os FIIs podem ser classificados em Fundos Imobiliários de Tijolo (que investem em ativos reais e tangíveis, como prédios, condomínios e etc…), Fundos Imobiliários de Papel (que investem em ativos financeiros ligados ao setor imobiliário ou até mesmo em outros fundos imobiliários) ou Fundos Imobiliários Híbridos (que misturam tanto ativos reais e tangíveis quanto ativos financeiros).

Uma característica marcante dos Fundos Imobiliários (e que é um dos principais motivos pelos quais tantas pessoas investem neles) é que, de acordo com a Lei 11.196/2005, os Fundos Imobiliários possuem a obrigação de distribuir no mínimo 95% do resultado semestral em rendimentos aos cotistas, o que atrai investidores com foco em Dividendos, que buscam utilizar os recursos investidos para gerar renda residual constante ao longo do tempo.

Outra grande vantagem dos Fundos Imobiliários é que os seus rendimentos são isentos de Imposto de Renda. No entanto, caso o Investidor venda as suas cotas no mercado, ele está sujeito ao pagamento de 20% do lucro obtido (se houver) na operação de compra e venda das cotas (nestes casos não existe distinção entre Day-Trade e Operações Normais, todos pagam a mesma porcentagem de Imposto).

Por serem ativos negociados na Bolsa de Valores, existe um índice específico que serve como termômetro do mercado de Fundos Imobiliários como um todo, é o IFIX. Isso quer dizer que, ao contrário dos Imóveis, você poderá ver o preço dos Fundos Imobiliários variando em tempo real na tela do seu computador ou celular.

Embora essa questão possa assustar, é importante observar que eles são ativos menos voláteis do que as Ações. Na imagem abaixo, é possível entender a variação do IFIX em comparação com a variação do IBOVESPA (o índice que serve de termômetro para o mercado de ações).

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Fonte: XP Investimentos

Ainda, os Fundos Imobiliários possuem uma correlação negativa com as taxas de juros, isto é, tendem a se valorizar em épocas de juros mais baixos, como a que está ocorrendo hoje.

Isso acontece em função de os rendimentos proporcionados por esses fundos se tornarem atrativos frente a outras opções de investimento cuja rentabilidade diminui em períodos de taxas de juros baixas, como CDBs e Tesouro Direto.

Quais Os Tipos De Fundos Imobiliários

Além disso, dependendo do tipo de ativo que o fundo de tijolo possui, eles podem ser divididos em diversas outras sub-classificações:

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Este tipo de Fundo Imobiliário possui o objetivo de investir em projetos imobiliários para obter lucro com a venda dos imóveis quando estiverem prontos, em um modelo bastante similar a Construtoras, que investem na compra de terrenos para a construção e venda dos imóveis prontos.

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Obviamente, em razão de a Incorporação Imobiliária ser uma atividade bastante complexa, os Fundos de Desenvolvimento Imobiliários possuem riscos significativamente maiores ao investidor, já que durante a construção de imóveis podem ocorrer vários problemas que causam o estouro do orçamento (e consequentemente alguém vai ter que pagar a conta…).

Para evitar isso, a competência da equipe de gestão do fundo é essencial para garantir e maximizar os retornos no futuro.

Fundos Imobiliários de Shopping

Mesmo com a ascensão do e-commerce, a população brasileira ainda tem um amor muito grande pelos Shoppings, que hoje em dia oferecem muito mais do que apenas lojas, alguns Shoppings estão se tornando grandes centros de entretenimento e lazer, apresentando uma estrutura excelente, com cinemas modernos, restaurantes renomados, academias e bancos.

Os Fundos Imobiliários de Shoppings são donos de Shoppings Centers e torres comerciais próximas (quando existirem), onde exploram o aluguel destes imóveis, estacionamento, parte das vendas dos lojistas, entre outras receitas.

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O ponto forte desse tipo de fundo é a Diversificação de Receitas, já que possuem muitos locatários diferentes, o que diminui o risco de perda relevante de receitas se um deles for perdido, os tornando mais resilientes nos momentos difíceis de mercado. Ainda, nos bons momentos, tendem a ver aumento da receita junto com o crescimento do consumo.

No entanto, é preciso investigar muito bem o Shopping antes de investir em um fundo assim, observando principalmente a taxa de vacância (número de lojas não ocupadas/total de lojas), a localização do imóvel, o movimento de pessoas e quem administra o Shopping.

Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas

Já pensou em ter um escritório na luxuosa Avenida Faria Lima, em São Paulo? Com os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas é possível.

Esses fundos investem em imóveis corporativos de alto padrão, através da compra total ou parcial de edifícios comerciais. Geralmente os locatários são grandes empresas, fator que possibilita a existência de uma previsibilidade maior quanto as receitas do fundo.

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Nos últimos anos, os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas apresentaram uma queda nas taxas de vacância, principalmente na região de São Paulo, devido a retomada econômica do Brasil.

É importante prestar atenção à qualidade dos edifícios que o fundo possui, já que isso determina os preços dos aluguéis e também a rentabilidade designada aos cotistas, por isso, existem as seguintes classificações: Classe AAA (qualidade altíssima), Classe AA (qualidade muito alta), Classe A (qualidade alta), Classe BBB (qualidade boa), Classe BB (qualidade regular), Classe B (qualidade mínima) e Classe C (qualidade inadequada).

Fundos Imobiliários Galpões Logísticos

As empresas precisam de galpões logísticos para armazenar o seu estoque e coordenar as suas operações de distribuição, por isso os Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos possuem extrema relevância, já que fornecem imóveis com grande e moderna infraestrutura para as empresas, para as quais garantem diversas vantagens competitivas, em virtude de a logística ser um dos pontos principais de qualquer negócio.

fundos imobiliarios de galpoes logisticos

Os Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos compram, vendem e administram galpões logísticos, que assim como no caso dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas, alugam os seus imóveis para grandes empresas.

Esse tipo de locatário não fazem um investimento desse tamanho para deixar o imóvel em 6 meses, por isso, geralmente se tratam de contratos de aluguéis de longo prazo, o que é bastante positivo para a previsibilidade dos rendimentos do investidor.

Dentre essas vantagens, podemos citar: acessibilidade, pelo fato de estar em locais de fácil acesso; economia, já que a empresa pode centralizar suas operações e reduzir gastos com logística; capacidade de armazenamento, já que são imóveis enormes com infraestrutura adequada; entre outras.

Fundos Imobiliários de Hotéis

Os Fundos Imobiliários de Hotéis buscam investir na compra (parcial ou total) de hotéis ou flats, conseguindo receitas através da locação destes imóveis.

Ao analisar os Fundos Imobiliários de Hotéis, é importante analisar o impacto da ascensão de novas plataformas de locação de imóveis, como o AirBnb.

Um vídeo que explica muito bem este tipo de imobiliário é esse feito pelo Professor Baroni, analista de Fundos Imobiliários da Suno Research.

Fundos Imobiliários de Hospitais

Os Fundos Imobiliários de Hospitais alugam imóveis para hospitais, o que embora crie uma dependência em um único locatário, geralmente consiste em um aluguel de longo prazo. Porém, é preciso sempre estar atento as condições estabelecidas em contrato e como isso pode afetar os cotistas do fundo.

Atualmente, as únicas opções de Fundos Imobiliários de Hospitais disponíveis na B3 são o NSLU11B (Hospital Nossa Senhora de Lourdes) e o HCRI11B (Hospital da Criança), ambos os imóveis localizados em São Paulo. O modelo dos dois é igual, os dois fundos alugam imóveis para a empresa que administra os hospitais.

Fundos de Compra e Venda de Imóveis

Este tipo de fundo é pouco comum no Brasil, embora sejam bem mais comuns nos Estados Unidos. Os Fundos Imobiliários de Compra e Venda de Imóveis buscam lucrar através da compra e venda de imóveis.

O objetivo principal é buscar comprar imóveis bons por barganhas em momentos ruins e quando o ciclo econômico reverter, vender esse portfólio de imóveis durante o “boom” imobiliário.

O único Fundo Imobiliário de Compra e Venda de Imóveis na Bolsa de Valores brasileira é o BRCR11 (Brazilian Capital Real Estate Fund I)

Fundos Imobiliários de Agências Bancárias

Por último, também existem Fundos Imobiliários de Agências Bancárias, que alugam imóveis para os bancos instalarem agências bancárias.

fundos imobiliarios de agencias bancarias

Com os Fundos Imobiliários, você precisa ter o mesmo cuidado que tem ao fazer qualquer investimento, precisa saber em que e em quem você está colocando o seu precioso dinheiro.

Como Avaliar Um FII

Como já foi comentado anteriormente, todo fundo imobiliário investe em imóveis ou ativos altamente relacionados com o mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários, um título de renda fixa indexado ao crédito imobiliário, com o objetivo de receber receitas e distribuí-las aos cotistas.

No entanto, existem alguns riscos que poucas pessoas realmente tem conhecimento antes de investir, já que vão atrás de uma “dica quente” que viram na internet ou ouviram de um conhecido. O melhor caminho é olhar com bastante atenção esses aspectos:

  1. Quais são os ativos do fundo? Observe se o fundo é dono de torres comerciais, shoppings centers, pavilhões, galpões logísticos, agências bancárias ou outros. Relacione isso com a situação atual da economia e avalie se determinado setor tem chances de se sair bem.
    2. Os ativos tem qualidade e são bem localizados? Existem riscos diferentes ao investir em imóveis de alto padrão e bem localizados ou imóveis mais simples em zonas afastadas. Se você não tiver como ir pessoalmente até o local, olhe fotos e mapas com cuidado, percebendo os detalhes.
    3. O fundo está caro ou barato em relação ao valor patrimonial? Assim como você não compraria uma maçã por R$ 20,00, você não deve comprar ativos por preços exorbitantes em comparação ao que eles valem.
    4. Quantos locatários o fundo possui? Um fundo com poucos locatários é mais frágil do que um fundo com muitos locatários, visto que a perda de um deles teria um impacto maior na receita, prejudicando os rendimentos dos cotistas.
    5. Quem são os locatários do fundo? Você precisa avaliar se os locatários são empresas pequenas, médias ou grandes e também saber se existe um risco de calote ou atraso de pagamentos dos aluguéis, a inadimplência também pode te prejudicar.
    6. Qual é a taxa de vacância? É a porcentagem da área de aluguel do fundo que está vaga, quanto maior for, pior é para você. Compare isso com a média histórica para ter uma base.
    7. O fundo tem seguro? Você pode achar isso inútil, mas imagine se o fundo é dono de um prédio e ele simplesmente pega fogo do nada. O seguro é essencial para se proteger do inesperado.
    8. Existe a possibilidade de redução de receitas? Examine os contratos com os principais locatários e avalie se algum deles vence no curto prazo, bem como se isso terá impacto relevante nas receitas do fundo. Alguns fundos estão relacionados a imóveis em decadência, como o caso das agências bancárias, que estão sendo substituídas por aplicativos de celular.

Os Fundos Imobiliários tendem a se valorizar quando existe uma queda nas taxas de juros, portanto, por mais que possuam bons rendimentos, não são um bom investimento em todos os períodos, por isso é importante não entrar em um investimento assim sem olhar quanto ele realmente vale, em termos de preço e também de qualidade.

Ainda, existe um problema muito sério em relação aos FIIs, chamado de conflito de interesses. Por isso, vou colocar aqui um vídeo muito interessante do Fábio Holder, que explica detalhadamente as implicações deste problema aos investidores.

Assim como com qualquer outro tipo de investimento, precisamos ficar muito atentos a todos os aspectos de um Fundo Imobiliário antes de colocar o nosso suado dinheiro na mão de outras pessoas desconhecidas!